Location-accession à la propriété

Cette formule permet à un locataire de devenir propriétaire de son appartement au bout d'un certain laps de temps prévu dans le contrat.

Qui peut en bénéficier ?

Le locataire d'un immeuble neuf, ancien ou rénové, à condition que le logement soit à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Quels sont les avantages ?

Le locataire n'a aucun apport personnel immédiat à verser. Pendant toute la durée de la location, il paye une redevance comprenant le loyer proprement dit et un acompte mensuel sur le prix du logement.

La redevance peut être révisée si le contrat le prévoit. Cette révision ne peut être supérieure à la variation de l'indice trimestriel INSEE du coût de la construction entre celui publié le jour de la signature du contrat et celui publié le jour du versement de la redevance.

Au moment de la vente, le locataire verse le prix du logement fixé dans le contrat initial moins les acomptes versés pendant toute la durée de la location.

Que faut-il faire ?

Signature du contrat

Avant le contrat définitif, le vendeur (agent immobilier, promoteur privé ou public, office d'HLM) et le futur locataire signent un contrat de " réservation préalable ". Le locataire verse alors 5 % du montant du logement. Ces fonds, versés sur un compte spécial, ne peuvent être ni cédés, ni saisis jusqu'à la signature du contrat. Ce dépôt de garantie lui sera rendu s'il ne donne pas suite. Dans le cas contraire, il lui sera remboursé sur les premières redevances.

Le contrat de location-accession doit être signé chez un notaire dans les 3 mois qui suivent (ou deux mois après l'achèvement de l'immeuble si celui-ci est en construction). Il doit être notifié à l'acheteur au moins 1 mois avant la signature.

Il comporte obligatoirement :

• la description de l'immeuble ;
• le prix de vente et les modalités de paiement et de révision des prix ;
• l'octroi éventuel de prêts pour payer le logement après la période de location ;
• les indemnités en cas de rupture de contrat ;
• les modalités de remboursement.

Si le contrat est signé avant l'achèvement de l'immeuble, il doit comporter la garantie de parfait achèvement de celui-ci.

Pendant la location

Le locataire accédant a les mêmes obligations qu'un locataire habituel. Il peut toutefois assister aux assemblées générales de copropriété. Il a un droit de vote sur les questions d'entretien de l'immeuble, les grosses réparations incombant au vendeur.

Au moment de la vente

• 3 mois avant le terme fixé pour la vente, le vendeur envoie au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'inviter à acheter son logement . Si l'acheteur refuse de lever l'option, il doit libérer les lieux à la fin de la période de jouissance. Le vendeur doit lui restituer la somme de la partie " épargne " de ses versements. Le refus de lever l'option peut entraîner le versement d'indemnités.
• 2 mois plus tard, il lui expédie, dans les mêmes conditions, le projet de contrat de vente définitif accompagné du règlement de copropriété de l'immeuble.

Bon à savoir
Si le locataire ne veut pas acheter son logement, il doit partir dans un délai de 3 mois. Le vendeur doit lui restituer les acomptes versés mais peut obtenir une indemnité égale au maximum à 1 % du prix du logement (3 % si l'immeuble a moins de 5 ans).

Si le vendeur refuse de vendre, il devra rembourser les acomptes versés plus une indemnité égale au maximum à 3 % du prix du logement. Le locataire accédant a droit au maintien dans les lieux tant que le vendeur ne l'a pas totalement remboursé.

Lois du 12/7/1984 et du 21/7/1994.